01 Oct Reserva, arras y contrato de compraventa: qué firmas y cuándo
El día que decides comprar una vivienda de obra nueva, no firmas un único papel: el proceso se reparte en varias fases, y en cada una firmas un documento distinto con su propio nivel de compromiso y su propia cantidad de dinero asociada, así que conviene tener claro en qué punto exacto estás en cada momento y qué es lo que de verdad te compromete.
La reserva: el primer paso.
Todo suele empezar con la reserva, un documento sencillo con el que, entregando una cantidad relativamente pequeña, unos cientos de euros según la promoción, apartas una vivienda concreta durante un plazo determinado mientras se termina de preparar el resto de la documentación, se resuelve la financiación y se avanza hacia el contrato de compraventa.
No es todavía un compromiso de compra en firme, sino más bien una señal de que quieres esa vivienda fuera del mercado mientras avanzas hacia el siguiente paso; de hecho, esa cantidad se suele descontar más adelante del precio total, así que no es un gasto aparte sino un adelanto.
El contrato de compraventa
Aquí la cosa cambia de nivel: ya hay un compromiso mutuo de comprar y vender, respaldado por una cantidad de dinero entregada como señal, normalmente entre un 5% y un 10% del precio total, que funciona como garantía para las dos partes. Este contrato suele ir acompañado de un calendario de pagos en el que se detallan los pagos correspondientes a las cantidades que se han de entregar antes de la entrega de llaves. Normalmente corresponden al 20 o 25 % del total de la compra.
Además recoge toda la información importante relativa a la compra, meses de duración de obra de los que se extrae una fecha estimada de entrega, calidades, garantías legales sobre las cantidades entregadas a cuenta.
Es importante leer bien la letra pequeña de este contrato, porque no todos los contratos de compraventa se comportan igual ni tienen las mismas consecuencias si alguna de las partes cambia de opinión, y una vez firmado, el precio y las condiciones principales de la compra quedan fijados.
Calendario típico de una promoción.
De principio a fin, desde que se abre la comercialización hasta que se entregan las llaves, el recorrido habitual está entre 3 y 3,5 años: aproximadamente un año de fase comercial, en el que se firman la reserva y el contrato de compraventa; entre 2 y 2,5 años de obra propiamente dicha; y el tiempo que llevan las legalizaciones finales, como la licencia de primera ocupación, antes de poder entrar a vivir.