01 Oct Cooperativa de vivienda vs promoción: ¿qué diferencia hay realmente?

Si llevas un tiempo buscando piso de obra nueva en Zaragoza, es probable que te hayas topado con dos palabras que generan bastante confusión: «cooperativa» y «promoción». Suena parecido, pero el modelo detrás de cada una es distinto, te lo contamos todo en este artículo. 

Qué es una cooperativa de viviendas y cómo funciona. 

Es, en esencia, un grupo de personas que se asocian para promover su propia vivienda. Los propios cooperativistas son, a efectos legales, los dueños del proyecto; la cooperativa formada por todos los socios es la que compra el suelo, contrata la construcción y asume, y recibe, el resultado final. 

Gestionar todo eso, comprar el suelo, negociar la financiación, contratar a la constructora, controlar la obra, tramitar licencias, no es algo que la mayoría de la gente sepa, ni quiera, hacer por su cuenta. Ahí es donde entra una gestora de cooperativas. 

Este modelo se hizo mucho más habitual durante la crisis inmobiliaria, cuando los bancos dejaron de financiar con facilidad a las promotoras tradicionales y empezaron a preferir repartir el riesgo entre los propios compradores.

Qué es una promotora tradicional. 

Compra el suelo con capital propio o financiación bancaria, construye el edificio y luego vende las viviendas sobre plano o ya terminadas, con un margen de beneficio incluido en el precio. El comprador entra como cliente, no como copropietario del proyecto.

Diferencias clave. 

En una cooperativa, el propietario del proyecto es la cooperativa y en consecuencia los socios cooperativistas que la forman: la promoción se construye con el dinero de todos y la contratación de un préstamo promotor a nombre de la cooperativa, no bajo el margen de beneficio de una empresa externa. Eso cambia la lógica de fondo. 

En una promotora tradicional, el promotor compra el suelo, asume el riesgo y vende un producto ya cerrado; su interés es maximizar el margen entre coste y precio de venta. En una cooperativa, el objetivo es que el proyecto salga al mejor precio posible para quienes lo forman, y eso se traduce en más margen para invertir en calidades, en personalización o en ajustar el precio final. Es por todo esto también por lo que el margen de la gestora de cooperativas es siempre mucho menor que el márgen que obtiene un promotor de una promoción de viviendas. 

También cambia el control: en una cooperativa tienes visibilidad sobre las decisiones importantes del proyecto (quién construye, cómo evoluciona el presupuesto …), mientras que en una promotora tradicional compras un producto cerrado sin ninguna capacidad de intervenir, más allá de la personalización que permita la empresa promotora. La contrapartida es que una cooperativa exige más implicación por parte del comprador/cooperativista, y por eso el acompañamiento de una gestora con experiencia real, que se encargue de la parte técnica, legal y de obra— es lo que marca la diferencia entre que el proceso sea cómodo o sea una carga.

Los riesgos reales (y cómo se cubren). 

El más importante tiene que ver con la experiencia de quien gestiona: sacar adelante una obra compleja no es sencillo, y una gestora sin recorrido puede encontrarse con problemas que no sabe resolver a tiempo, así que conviene preguntar siempre cuántas promociones ha entregado, en qué plazos y con qué resultado.

Junto a eso está la duda que más se repite, ¿qué pasa con el dinero que entregas antes de tener las llaves?, y aquí la ley es clara: esas cantidades deben estar cubiertas por un aval bancario o un seguro de caución. Y hay un riesgo menos conocido pero igual de real, que la obra acabe necesitando más presupuesto del previsto y que se queden inmuebles sin vender en el momento de la entrega de viviendas. 

Es importante dotar una partida de imprevistos en el presupuesto general de la vivienda que haga frente a posibles imprevistos y también es importante saber si la gestora se compromete a asumir de alguna manera los bienes inmuebles que queden pendientes de venta en el momento de la entrega. De esa manera, se elimina un riesgo importante para los cooperativistas consistente en tener que asumir los costes de alguna vivienda que no se haya vendido, en el momento final de la entrega y además, el riesgo de tenerla que vender posteriormente sin contar con la experiencia en comercialización que tiene la gestora.

Cómo gestionamos nosotros el modelo cooperativo. 

Llevamos más de 18 años gestionando cooperativas de viviendas: captamos a los cooperativistas, constituimos la cooperativa y gestionamos en su nombre la compra del suelo, la financiación, la contratación de la obra, el control de calidad y la comercialización. 

Nuestra propuesta de valor no está en ser los más rápidos, sino en sacar adelante proyectos complejos y en dar más margen de personalización del que suele ofrecer una promotora tradicional.